주택임대소득 과세, 보유 주택 수와 임대 유형에 따른 차이점, 2주택 과세, 간주임대료란? 간주임대료 계산법?, 2주택 이상 비과세 알아보기!, 다주택 과세

부동산 임대소득은 소득세법상 종합소득 중 사업소득에 해당합니다. 따라서 상가, 토지, 주택 등 임대소득이 발생하면 사업자등록 여부와 관계없이 매년 5월에 종합소득세를 신고·납부해야 합니다. 하지만 주택임대소득은 주택 수와 임대 유형에 따라 과세 여부와 방식이 달라집니다. 아래에서 주택임대소득의 주요 기준과 과세 방식을 살펴보겠습니다.

- 주택 수별 과세 비과세 한눈에 보기-

 

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( 목 차 )

1. 간주임대료와 과세 기준

2. 주택 수와 유형별 과세 기준

3. 과세 기준 시 참고 사항

4. 주택임대소득 신고 시 유의사항

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1. 간주임대료와 과세 기준

간주임대료란?

간주임대료는 보증금이나 전세금에서 발생하는 수익을 의미합니다. 일반적으로 주택임대소득은 월세 수익으로만 생각되지만, 보증금과 전세금으로 인한 이자수익도 소득으로 간주될 수 있습니다. 이는 정기예금 이자 수준으로 산정됩니다.

 

간주임대료 계산 제외 대상

소득세법 제25조에 따르면 아래 조건을 충족하는 주택은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.

 

● 주거 전용면적 40㎡ 이하

● 기준시가 2억 원 이하

● 이 규정은 2026년 12월 31일까지 적용되며, 이후에는 포함될 가능성이 있습니다.

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2. 주택 수와 유형별 과세 기준

1주택자 (기본적으로 비과세)

1주택자의 임대소득은 과세되지 않습니다. 이는 '전세 주고 전세 사는' 경우 등 사회적 혼란을 방지하기 위한 조치입니다. (예외 : 고가주택(기준시가 12억 원 초과) 임대, 해외 소재 주택 임대, 다만, 이 경우에도 월세 수익만 과세 대상이며, 보증금이나 전세금의 간주임대료는 과세되지 않습니다.)

 

2주택자 (월세 수익 과세, 간주임대료는 2026년부터)

2주택자는 월세 수익이 무조건 과세 대상입니다. 현재는 보증금과 전세금의 간주임대료가 비과세이지만, 2026년 귀속분부터는 아래 조건을 충족하면 과세 대상에 포함됩니다.

 

● 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 이상 보유

● 보증금 및 전세금의 합산이 3억 원 초과

 

3주택자 이상 (간주임대료 포함 과세)

3주택 이상 보유자는 고가주택 여부와 관계없이 월세 및 간주임대료가 과세 대상입니다. 하지만, 보증금 및 전세금의 합산이 3억 원 이하인 경우는 비과세입니다.

3. 과세 기준 시 참고 사항

1. 기준시가란?

기준시가는 실거래가의 약 70~80% 수준으로 국토교통부가 매년 4월 고시합니다.

● 아파트·빌라 : 공동주택가격

● 단독주택 : 개별주택가격

2. 부부 합산 주택 수

주택 수 산정은 원칙적으로 인별 계산이지만, 부부가 각각 주택을 보유한 경우에는 합산합니다.

4. 주택임대소득 신고 시 유의사항

● 월세 수익 신고 필수 : 2주택 이상 보유자는 반드시 신고해야 합니다.

● 간주임대료 과세 확대 예정 : 2026년 이후 간주임대료에 대한 과세가 강화될 수 있으니 미리 준비하는 것이 중요합니다.

● 기준시가 및 주택 수 확인 : 고시된 기준시가를 참고해 본인의 주택 수와 과세 대상 여부를 판단하세요.

 

주택임대소득은 주택 수와 임대 유형에 따라 과세 여부와 방식이 크게 달라집니다. 1주택자는 고가주택이나 해외주택이 아니면 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 2주택자 이상부터는 과세가 확대됩니다. 특히 2026년 이후 간주임대료 과세 강화 가능성에 대비해 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

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